民意直通车 | 腾龙国际不动产权证办理困局持续至今 物业费捆绑办证遭业主质疑

秦楚风讯（十堰融媒记者 记者 佘慧）两年前，《十堰晚报》曾接到张湾区汉江路街道夏家店社区腾龙国际小区多名业主投诉，反映房屋交付6年，始终无法办理不动产权证。记者当时调查核实确认，办证受阻的主要原因是小区相关楼栋未通过消防验收。

近日，该小区多名业主向记者反映，办证难题不仅未彻底解决，还产生新的矛盾：开发商与物业公司要求业主缴清全部拖欠物业费，方可协助办证。记者再次前往该小区实地走访调查。

腾龙国际小区地下停车场。

一波三折 办证旧困局未消再添新堵点

腾龙国际小区的王先生告诉记者，2018年，他购置该小区商品房，入住多年以来，不动产权证始终未能办理。2024年以前，开发商以各种理由拖延办证进度。在小区消防整改、验收问题逐步整改到位后，阻碍办证的核心障碍本已消除，业主办证事宜却被新增的前置条件“缴清全部拖欠物业费”再度卡住。

“很多业主拖欠物业费，并非无故拒缴，事出有因。”王先生表示，一方面，开发商违反购房合同约定，长期拖延办证，严重损害业主合法权益;另一方面，小区物业费按照1.5元/平方米·月(十堰城区住宅前期物业服务收费一级标准上限)收取，但实际服务质量、小区环境与收费标准严重不符，收费与服务水准严重失衡。

多位业主向记者吐槽，小区开放式的管理模式，导致外来人员随意进入小区遛狗，物业未及时阻止;不少业主家中出现墙面开裂等房屋质量问题，多次向物业和开发商反馈，始终无人对接处理，维修整改工作迟迟未落实。除基础物业服务缺位外，开发商当初承诺建设的小区配套幼儿园，如今已被当作仓库使用，供暖配套设施建设更是遥遥无期，多项宣传配套承诺全部落空。

记者采访中了解到，目前该小区少数成功办证的业主，均是缴清历年拖欠物业费、且预交一年物业费后，才顺利完成办证手续。大量未结清物业费的业主，至今无法正常办理不动产权证。

溯源症结 消防验收长期不合格导致无法办证

据了解，腾龙国际小区由十堰婧昊房地产开发有限公司开发，于2018年6月正式开盘销售。依据合同约定，开发商应在2021年前完成小区批量办证工作，但直至2024年，小区4至6号楼业主仍未收到办证通知。

公开资料显示，2022年4月27日，十堰市住建局出具消防验收意见书，明确腾龙国际小区4至6号楼项目现场施工情况与设计规范不符，存在多项合规问题，综合评定消防验收不合格，责令企业全面自查整改、限期完成整改落实。

2024年“3·15”前夕，记者曾跟进采访此事。当时，十堰婧昊房地产开发有限公司法定代表人吴顺建回应称，小区4至6号楼所有消防问题已全部整改完毕，相关部门已完成现场核查，预计3个月内可完成整体验收、办结各项办证前置手续。

2024年3月15日，《十堰晚报》曾刊发报道。

“在项目具备办证条件后，小区物业公司强行将物业费缴纳与办证服务捆绑，违规设置办证门槛。”多名业主无奈表示，前期部分业主未及时缴纳物业费，一方面是因为房屋产权长期未定、房屋实测面积未最终确认，物业费核算标准模糊不清;另一方面源于物业长期服务缺位、收费标准虚高，进一步降低了业主的缴费意愿。更令业主质疑的是，购房合同中的逾期办证违约金条款存在明显漏洞，仅约定按已付房款万分之二赔付，未明确赔付周期为按日、按月还是按年，若仅为一次性赔付，违约金数额极低，开发商的违约成本几乎可以忽略不计。

针对违约金争议及逾期办证问题，记者联系到十堰婧昊房地产开发有限公司相关负责人蔡经理。其坦言公司确实存在逾期办证的违约事实，明确表示将按照合同约定承担违约责任，但针对业主提出的违约金计算方式争议，未作出进一步解释，也未出具具体赔付方案。

房产公司回应 企业亏损运营难维系，捆绑办证系无奈之举

据悉，腾龙国际小区物业服务由湖北亿晖物业管理有限公司承接，该公司为开发商旗下前期物业，隶属于十堰婧昊房地产开发有限公司。

物业负责人刘刚介绍，小区现有物业工作人员20余名，负责园区保洁、安保、设施维修、绿化养护等服务，仅员工每月工资支出就达六七万元，加上小区公共区域水电费、设备维修、日常运维等各项开支，物业整体运营成本居高不下。自业主入住以来，多数业主仅缴纳了首年物业费，后续长期欠费，导致物业营收基本陷入停滞状态。

“长期大面积物业费欠费，导致物业每年亏损高达六七十万元，所有亏损均由开发商垫付兜底。”刘刚坦言，多年来开发商已为物业公司垫付数百万元运营资金，企业经营压力巨大。由于物业无强制催缴物业费的执法权限，只能借助办证关键节点，督促业主结清欠费，以此维持小区基本运营。

针对业主反映的“物业费定价过高、服务不达标”问题，刘刚解释，小区物业费标准已按规定完成主管部门备案，不存在违规乱收费问题。对于业主普遍诟病的服务不到位问题，刘刚认为业主服务需求因人而异、众口难调，物业无法完全满足所有业主的个性化诉求。

同时，刘刚透露，针对长期恶意拖欠物业费的业主，物业后续将通过法律诉讼途径依法追缴欠费，不再单纯依托办证渠道开展催收工作。

律师释法 捆绑收费涉嫌侵害业主合法权益

针对物业“不缴物业费、不予协助办证”的行为，湖北豪坤律师事务所律师张大军表示，该行为不合法、不合理，属于典型的捆绑侵权行为。

张大军解释，不动产权证办理与物业费缴纳是两组完全独立的民事法律关系，二者互不隶属、互不捆绑。业主办理不动产登记，依据的是业主与开发商签订的《商品房买卖合同》，协助办证是开发商的核心合同义务，不因业主存在物业纠纷而免除、拖延或增设前置条件;而业主缴纳物业费，依据的是业主与物业公司签订的《物业服务合同》，是业主享受物业服务对应的对价义务。两份合同主体不同、权利义务不同、法律依据不同，相互独立，不能相互抵扣、制约或设限。

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，物业公司并非法定的不动产登记、权属证书发放主体，无权以业主拖欠物业费为由，干预、阻碍、拒绝业主办理不动产权证，更不得变相扣押办证手续。

同时，依据《物业管理条例》第四十一条相关规定，物业服务收费与不动产登记分属不同法律关系与监管范畴，物业将业主缴费义务与办证权利强制绑定，违背物权登记法定原则，属于违规设卡，切实侵害了业主的合法权益。

张大军提醒，针对物业捆绑办证的违规行为，业主可向住建部门、不动产登记中心投诉，责令开发商与物业依规配合完成办证;也可通过提起民事诉讼，主张自身办证权利，要求相关方履行协助办证义务。针对开发商逾期办证的违约行为，业主可单独或集体起诉，主张逾期办证违约金，督促开发商履约担责。此外，业主若认定物业服务不达标，可通过合法渠道取证、协商，申请物业费合理减免，切勿以拒缴物业费的方式消极对抗。

编辑：田晶晶

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